חוות דעת שמאי מומחה – פסק דין
לחצו כאן להמלצה עבור חוות דעת שמאי מומחה לבית המשפט
מידע אודות פסק דין בנושא חוות דעת שמאי מומחה :
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 54157-02-19 ברק נ' הורנשטיין
1
לפני כבוד השופט עמית יריב
התובעות:
ספיר ברק
ספירא בלו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שרגא צייגר
נגד
הנתבעת:
זהרה הורנשטיין
ע"י ב"כ עו"ד יצחק בורובסקי
פסק דין
1. הסכם שכירות בין בעלת נכס ובין שוכרת עתידית לא עלה יפה; השוכרת פינתה את המושכר, וכעת היא תובעת מבעלת הנכס את הנזקים שנגרמו לה, לשיטתה, בשל ביטול ההסכם ופינוי המושכר. זהו, בתמצית, ההליך שלפניי.
2. התובעות, ספיר ברק וחברת ספירא בלו בע"מ (להלן ביחד יכונו: "התובעת"), התקשרו עם הנתבעת, זהרה הורנשטיין, בהסכם שלפיו ישכרו ממנה נכס מקרקעין, חנות בבעלותה של הנתבעת השוכנת ברחוב שבזי 23 תל-אביב – יפו, ברחוב המסחרי הראשי של שכונת נווה צדק (להלן: "החנות"). החנות נועדה לשמש לממכר תכשיטים בעיצובה של התובעת.
3. הסכם השכירות בין הצדדים נכרת ביום 18.3.2018, ומועד תחילת הפעלתה של החנות נקבע בו ליום 17.6.2018. בהסכם השכירות (נספח 1 לכתב התביעה המתוקן, להלן: "ההסכם"), נקבע תנאי לתוקפו של החוזה, בסעיף 19, אשר בו שמרה הנתבעת לעצמה את הזכות לבטל את החוזה במקרה שבו:
"דרישות העירייה בנוגע לרישוי עסק ו/או דרישות הביטוח לא יהיו מקובלות על המשכירה בגין החשש שלה מפגיעה חמורה במרצפות או בחלונות או בדלת או בויטרינה ומחובריהם ובפרזוליהם, או בקיר העורפי ו/או בקירות ובתקרה המצויירים; ולא ניתן יהיה למצוא פתרון יצירתי סביר (פרופורציונלי להוצאות) אחר כלשהו שישביע את רצונה של המשכירה, אזי החוזה יתבטל"
4. אין ספק, שבעת כריתת ההסכם, היו הצדדים שניהם (לרבות הנתבעת) מודעים לכך שתידרש הצבתה של כספת, אולם המפרט הטכני המדויק של הכספת שתידרש – טרם נקבעו, ועל כן נותר סעיף זה בהסכם השכירות ריק (וראו סעיף 8.13.2 להסכם).
2
5. ביום 17.6.2018 קיבלה התובעת את המפתחות לחנות, ופנתה למר סטטמן – סוקר מטעם חברת הביטוח, על מנת שייעץ לה באשר לכספת. מר סטטמן המליץ לתובעת לפנות לחברת אי.אס.אם מגן גולדמן כספות (להלן: "חברת הביטוח").
6. לטענת התובעת, ביום 26.8.2018 הגיע נציג של חברת הביטוח לחנות, שוחח עם התובעת ועם מר סטטמן, ולאחר בדיקה של המגבלות הפיזיות של החנות ומיקומה – החליטו על סוג הכספת שתתאים לדרישותיה המוקדמות של הנתבעת.
התובעת טוענת כי בהתאם להוראות ההסכם – הודיעה לנתבעת על אודות רכישתה הכספת, אך הנתבעת עמדה על כך כי התקנת כספת תגרום לנזק לרצפת החנות, וסירבה לאשר את ההתקנה.
7. לטענת התובעת, במהלך חודש יולי 2018 היא העבירה לנתבעת את כל החומרים העיוניים באשר לכספת ואף חוות דעת מומחה אשר מבהירות כי הצבתה של הכספת לא תגרום כל נזק למרצפות. התובעת מציינת כי הנתבעת שכרה את שירותיו של מהנדס על מנת שיבצע בדירה מטעמה, ולאחר פגישה בנוכחות הצדדים – המהנדס מטעמה של הנתבעת קיבל את עמדת התובעת והסביר לנתבעת שאין הצדקה לחששותיה, כך גם עוד בעלי מקצוע נוספים מטעם הנתבעת שביקרו בחנות.
8. בין הצדדים התנהלו חילופי דברים בדבר התקנת הכספת (ראו לעניין זה סע' 70-46 לכתב התביעה המתוקן) כאשר בסופו של יום, ולאחר פנייה של התובעת למהנדס בניין – אליאס הרצל שערך חוות דעת כיצד אפשר להעמיד את הכספת בחנות מבלי לפגוע ברצפה – ביום 4.12.2018 הוכנסה הכספת לחנות והותקנה בה.
9. התובעת טוענת כי במקביל לעניין התקנת הכספת, היא פנתה לגורמי מקצוע על מנת שיאתרו בעבורה ליקויים בחנות, וביום 28.7.2018 קיבלה מטעם השמאי ישראל אביטל דו"ח ליקויים המצויים באחריות המשכיר.
התובעת מוסיפה כי ביום 19.8.2019 קיבלה התובעת "מכתב ליקויים במתקן החשמל" במסגרתו מבציעה חברת החשמל על ליקויים והודעה, כי ככל שלא יתוקנו לאלתר תופסק אספקת החשמל לחנות. התובעת טוענת כי פנתה לחשמלאי על מנת שיתקן את הפגמים.
10. התובעת מציינת כי בחודש ינואר 2019 החנות נפתחה, וביום 9.1.2019 הגיע המהנדס הרצל אליאס על מנת לבדוק את תקינות הכספת. אולם, ביום 27.2.2019 הודיעה חברת הביטוח לתובעת שלא תוכל לבטח את החנות, מאחר שדרישות המיגון מחייבות התקן של נעילת הדלתות במנעול מגנט, וללא מנעול כזה – לא ניתן יהיה לקבוע כי דרישות המיגון מולאו.
3
11. ביום 23.5.2019, לאחר שהבינה חברת הביטוח שלא יהיה ניתן להתקין מנעול מגנט, הציגה חברת הביטוח הצעה חלופית – מנעול המותקן בתוך הדלת. התובעת העבירה לב"כ הנתבעת את המפרט הטכני של המנעול המוצע, אך נענתה כי הנתבעת מסרבת להתקנת המנעול (ראו נספחים 5-2 מסגרת נספח 21 לכתב התביעה המתוקן).
12. משכך, פנתה התובעת ביום 13.6.2019 בבקשה לסעדים זמניים בת"א 2097-01-19 להלן: "בקשה לצו מניעה זמני") על מנת לאכוף על הנתבעת שיתוף פעולה לצורך מילוי דרישות המיגון ועל מנת שתעביר לה את המפתחות לשירותים שסירבה למסור לה.
13. ביום 19.6.2019 התקיים דיון בבקשה לסעדים זמניים. על אף החלטה מפורשת של בית המשפט, סירבה הנתבעת להעביר לתובעת את המפתח לשירותים, בטענה שמצאה בעבורה "הסדר" עם מי מבעלי העסקים הסמוכים. לאור כך הגישה התובעת בקשה לביזיון. ביום 10.7.2019 ניתנה החלטה בבקשה לביזיון לפיה על הנתבעת להמציא את המפתח לתובעת עד אותו היום, בשעה 14:00.
14. ביום 26.11.2019 התקיים דיון בתיק זה כמו גם בתביעת הפינוי. במסגרת תביעת הפינוי טענה התובעת כי הנתבעת מנתקת את הספקת המים ומחבלת במערכת החשמל בחנות – ובנסיבות אלה כופה עליה את עזיבת החנות. לאור טענות אלו, הוסכם במסגרת תביעת הפינוי כי התובעת כאן תפנה את החנות, תוך שמירת הטענות ההדדיות של הצדדים, ובהתאם, קיבלה התובעת רשות להגיש כתב תביעה מתוקן.
15. לכתב התביעה המתוקן צורפה חוות דעת מומחה – איציק סלובודיאנסקי שקבע כי סך הנזקים שנגרמו לתובעת עומדים על סך 502,780 ₪. בנוסף, טענה התובעת כי הנזקים הנלווים כתוצאה מההליכים המשפטיים, המומחים, אנשי המקצוע שנדרשו לתיקון הליקויים ועוגמת הנפש שנאלצה להשקיע על מנת לפתור את גחמותיה של הנתבעת שהיו ללא בסיס עומדים על סך של 50,000 ₪.
עוד טענה התובעת, כי כתב התביעה מהווה הודעת קיזוז על סך של 49,000 ₪ בגין ההפרשים המתייחסים לדמי השכירות שלכאורה מגיעים לנתבעת בהתאם להסכם, כך שהסעד הכספי המבוקש עומד על סך של 550,000 ₪.
16. בכתב ההגנה המתוקן, טענה הנתבעת כי המשא ומתן בין הצדדים היה ארוך ויסודי, כשבו כל רצונותיה של הנתבעת הובאו ישירות לאוזני התובעת, שבמהותן דרישתה שבחנות נכללים אלמנטים לשימור וברצונה של הנתבעת להגן על שלמותם ותקינותם כמיטב יכולתה.
הנתבעת מוסיפה כי במבוא להסכם נאמר כי:
4
"ברור לשוכרת כי אם לא תשמור על האלמנטים לשימור, המשכירה תהא רשאית לפנותה מן המושכר על כל המשתמע מכך, לרבות הנזקים שיגרמו לשוכרת בגין הפינוי ולא תהא לשוכרת כל טענה בעניין זה".
17. לטענת הנתבעת, סעיף 8.13.2 להסכם מעלה כי היא לא ידעה בעת החתימה על ההסכם מהן תכונות הכספת מבחינת גודלה, מידותיה החיצוניות, משקלה ואופן הצבתה מאחר והתובעת לא מסרה כל נתון בעניין.
בעניין זה טוענת הנתבעת כי במשך שישה שבועות של המשא ומתן ביניהן, טרם החתימה על החוזה, יכלה התובעת להשיג ללא קושי את נתוני הכספת שחברת הביטוח מחייבת אותה להציב על פה דרישת חברת הביטוח. לטענתה – הימנעותה של התובעת להציג זאת מהווה ניהול משא ומתן לכריתת חוזה בחוסר תום לב ובדרך בלתי מקובלת על פי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) ודין החוזה כחוזה שלא היה.
18. הנתבעת טוענת כי רק ביום 28.6.2018 קיבלה מהתובעת את נתוני הכספת, ולאחר התייעצות עם מהנדס הודיעה לתובעת כי אינה מסכימה להצבת הכספת שהוצעה. הנתבעת מציינת כי מתוך רצון טוב וצורך קיום ההסכם הציעה לתובעת למצוא פתרון חלופי בעניין הכספת.
הנתבעת מוסיפה כי במהלך החודשים 08/2018 – 11/2018 קיבלה התובעת הזדמנות להסדיר את עניין הכספת באופן שתגיש הצעה אחרת, אשר יאשר המהנדס מטעמה, וזאת ללא גביית דמי השכירות עבור תקופה זו.
19. לטענת הנתבעת, הרשות שניתנה לתובעת לתפוס חזקה בחנות אין בה לכשעצמה משום כניסת החוזה לתוקפו, עקב ההתעלמות המכוונת מסעיף 19 להסכם המצוטט לעיל.
דיון והכרעה
20. השאלה הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן:
א. האם הסכם השכירות נכנס לתוקף ולחלופין, אם נכנס לתוקף – האם בוטל כדין?
ב. אם ההסכם לא נכנס לתוקף – במי האשמה על אי-כניסתו לתוקף?
ג. בהתאם לסע' א' ו- ב' האם התובעת זכאית לפיצויים?
אדון בשאלות לפי הסדר.
5
תוקף ההסכם
21. כאמור, בסעיף 19 המצוטט לעיל שמרה הנתבעת לעצמה את הזכות לבטל את החוזה במקרה שלא תאשר את דרישות הביטוח להצבת הכספת, וסעיף 19.1 להסכם השכירות קובע כלהלן:
"השינויים הספציפיים, במידה שמהשכירה תסכים לקבל אותם ו/או בגין דרישות חברת הביטוח, ובתנאי שלא יפגעו בויטרינה, בחלונות, בדלת, במחובריהם ובפרזוליהם, במרצפות, בקירות ובתקרה, שעליהם מצוירים ציורי קיר, וכן בקיר העורפי שהכספת תתקבע אליו, יפורטו בסעיף 8.13.2 שלעיל… הפירוט יכיל נתונים טכניים של הכספת הרלוונטית למושכר כגון: משקל, צורת הקיבוע וצורת העבודה שרלוונטים לגבי הקיר העורפי".
22. התובעת, טענה כי טרם נחתם הסכם השכירות, יצא הדו"ח של הסוקר מר סטטמן (להלן: "דו"ח סטטמן"), אשר נפגש עם הנתבעת והסביר לה את דרישות הביטוח והיא אישרה את הדברים (ראו לעניין זה עמ' 1 ש' 9-7 לפרוטוקול בבקשה לצו מניעה זמני – נספח 22 לכתב התביעה). מנגד, טענה הנתבעת כי הפעם הראשונה שבה ידעה על הדו"ח הייתה בהודעת דואר אלקטרוני מיום 25.7.2018 שנשלחה לבא כוחה הקודם של הנתבעת.
23. אציין, כי דו"ח סטטמן נושא תאריך 19.3.2018 (ראו נספח 7 לכתב התביעה), בעוד הסכם השכירות הוא מיום 18.3.2018 – כלומר, אין מחלוקת כי הדוח נערך לאחר חתימת ההסכם, ומכאן שלא ניתן לטעון כי היה בידיעתה של הנתבעת קודם לעריכת ההסכם ולחתימתו. ראיה נוספת לכך שהמפרט הטכני של הכספת לא היה בידיעתה של הנתבעת ניתן למצוא, כמובן, בלשונו הברורה של סעיף 19 להסכם.
זאת ועוד. ביקורו של סוקר חברת הביטוח, מר סטטמן, נערך, אמנם, ביום 13.3.2018, אולם ראשית – מר סטטמן לא יכול היה לאשר באופן מפורש כי שוחח עם הנתבעת והציג לה את המפרט המוצע של הכספת (וראו לעניין זה עמ' 7 לפרוטוקול הדיון, ש' 28-26), ושנית – העובדה היא, שבמועד כריתת ההסכם, אף שמועד זה היה לפני ביקורו של מר סטטמן בחנות, טרם גובשה הסכמה בדבר המפרט המדויק של הכספת.
24. מכל מקום, אין מחלוקת כי ביום 29.7.2018 ביקרה הנתבעת בחנות, וציינה בפני התובעת כי היא אינה מסכימה להכנסת כספת שמשקלה 1.5 טון וביססה את האמור על חוות דעת המהנדס צבי וינלס (להלן: "מומחה הנתבעת") שקבע כי ייגרם נזק בלתי הפיך לרצפת החנות (ראו נספח 9 לכתב ההגנה המתוקן).
6
25. רוצה לומר, כי סוגיית התקנת הכספת, המפרט הטכני ותנאי ההתקנה – לא הוסכמו בין הצדדים, ועל כן – התנאי המתלה המעוגן בסעיף 19.1 להסכם לא התקיים. בהערת אגב יוער, כי אני מתייחס לתנאי בסעיף 19.1 כ"תנאי מתלה", אם כי על פי לשונו ניתן לראות בו דווקא "תנאי מפסיק", הקובע את זכותה של הנתבעת לבטל את ההסכם אם לא יושגו הסכמות בנקודות מסוימות. לעניין זה אין משמעות של ממש להבחנה בין "תנאי מתלה" ובין "תנאי מפסיק", אם כי בחינת התנאי לגופו מלמדת, כי הגדרתו המדויקת יותר היא "תנאי מתלה": הסכמת הנתבעת להתקנת כספת הותנתה בפרטים, שלא היו בנמצא אותה עת, ביחס למפרט הכספת ומאפייניה, כך שלתובעת לא הייתה ציפייה מוגנת לכניסתו של החוזה לתוקף טרם הסכמה מפורשת ומתועדת בדבר הכספת. דומים הם פני הדברים ביחס להסדרי הביטחון האחרים, לרבות המנעול: נקבע בהסכם כי תנאי לתוקפו של ההסכם הוא הסכמה בין התובעת לנתבעת; בהעדר הסכמה – נשמרה הזכות לבטל את ההסכם, אך מאחר שיישומו של ההסכם בפועל היה מותנה בהתקנת כספת ואמצעי בטיחות (שכן בלעדיהם לא ניתן היה להפעיל את המושכר למטרתו) – ניתן לקבוע כי ההסכם, למעשה, כלל לא נכנס לתוקף.
26. לחלופין, אם נראה באי-הסכמה תנאי מפסיק, גם אז יש לקבוע כי התנאי המפסיק התקיים, לכל המאוחר, עם הודעתה האחרונה של הנתבעת שאינה מסכימה להתקנת המנעולים, קרי – במאי 2019.
27. אלא שבכך אין די. השאלה המתעוררת במקרה זה היא אם ניתן לקבוע, כי התנהלותה של הנתבעת סיכלה את קיום החוזה, רוצה לומר: אם הנתבעת היא שמנעה – בחוסר תום-לב – את התקיימות התנאי המתלה, או גרמה – בחוסר תום לב – לתנאי המפסיק להתקיים.
תום ליבה של הנתבעת והתנאי המתלה או התנאי המפסיק
28. סעיף 8.13.2 אליו מפנה סעיף 19.1, מנוסח באופן הבא: "כספת – התקנה, גודל ……………". ניסוחו של הסעיף מלמד, שהיה ברור הן לתובעת והן לנתבעת כי יהיה צורך בהתקנת כספת על מנת שחברת הביטוח תוכל לבטח את החנות – אך ניסוחו של הסעיף שותק באשר למפרט, וזאת מאחר שבאותו מועד – טרם התבררו פרטי הכספת שתידרש.
29. כאמור התובעת פנתה למר סטטמן – סוקר של חברת הביטוח על מנת שיערוך דוח המפרט את אמצעי המיגון הנדרשים. בנוסף, התובעת העבירה לנתבעת את כל החומר העיוני המתייחס לכספת שהוזמנה יחד עם חוות דעת מומחה, שלפיה הצבת הכספת שהוזמנה באופן שתוכן לא תגרום נזק למרצפות. מעדותו של מר סטטמן עולה כי מדובר בכספת שהוכנה על פי הזמנה ועל פי הוראות חברת הביטוח וכי הנתבעת הייתה חלק מהתהליך (ראו עמ' 7 ש' 20-15 לפרוטוקול).
7
30. מנגד, הנתבעת צירפה את חוות דעתו של המומחה מטעמה, קבע כלהלן:
"הריצוף בחנות מונח על טיט, מלט ואדמת חול, ולא מתאים לעומסים גדולים… העמסה כזו עלולה לגרום לשקיעת ריצוף המיובא מחו"ל ושבירתו. קיימתי התייעצות עם מהנדס קרקע וזו גם דעתו. השקיעה והשבר עלולים להיות לא מיידית עם העמדת הכספת על הריצוף אלא בהמשך, שכן אין בחישוב הסטטי מקדם ביטחון כחוק. הזנק אשר ייגרם הוא בלתי הפיך לרצפת החנות". (עמ' 2 לחוות הדעת).
בחקירתו, העיד מומחה הנתבעת כלהלן:
"ש. בסופו של יום לא קרה כלום?
ת. אני לא יודע.
ש. לא בדקת?
ת. לא התבקשתי לבדוק כלום.
ש. אתה לא יודע אם החישוב שלך נכון?
ת. לא התבקשתי אחרי זה לבדוק שום דבר.
ש. ביקשת לראות הסכם כדי לתת חוו"ד משפטית ולא שאלת אם הרצפה ניזוקה?
ת. זה לא חלק מהעניין. לא התבקשתי לבדוק זאת. זה לא מחובתי.
ש. אתה לא יודע ולא בדקת, אתה יודע שהם עזבו והם לא בנכס?
ת. עכשיו אמרת.
ש. כששאלת שמעת אם קרה משהו לרצפה?
ת. לא הלכתי לבדוק, לא התבקשתי לראות.
ש. אתה לא יודע?
ת. נכון." (עמ' 28 ש' 31-18 לפרוטוקול)
ובהמשך –
"לשאלת בימ"ש האם אדוני הגיע למסקנה זו ע"ס חישובים ?
ת. לא התבקשתי לעשות חישובים.
8
לשאלת בימ"ש האם המסקנה של אדוני לגבי העומס שאדוני הגיע אליה מבוססת על חישובים?
ת. לא התבקשתי לעשות חישוב.
ש. אתה כמהנדס מומחה, אתה יכול לחשוב על פתרון כלשהו להתקנת הכספת?
ת. אני לא התבקשתי לכך.
ש. בדקת את הכספת?
ת. לא.
ש. לא בדקת את הקונסטרוקציה?
ת. לא. לא התבקשתי.
ש. מתי פעם אחרונה בפועל היית בחנות?
ת. לא זוכר. זה היה לפני שנתיים. הייתי כששיפצו את הבנין.
ש. במהלך כל הסכסוך לא היית?
ת. לא הייתי מעורב, לא התבקשתי לראות. כך זכור לי." (עמ' 29 ש' 33-26, ועמ' 30 ש' 7-1.)
31. חוות דעתו של המהנדס וינלס הותירה רושם עגום. מתברר, כי חוות הדעת המקצועית שעליה הסתמכה הנתבעת בסירובה לאפשר את התקנת הכספת, שהיא תנאי לתוקפו של ההסכם, נערכה מבלי שהמומחה יבקר בחנות, יבחן את מבנה הכספת ואת ממדיה, מבלי שערך חישובי עומס – ולמעשה, לא ברור כלל כיצד הגיע למסקנות שאליהן הגיע. על כן, סירובה של הנתבעת לאשר את התקנת הכספת לא היה סירוב המבוסס על חוות דעת מקצועית ורצינית, אלא סירוב שרירותי וסתמי, שאינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב של צד לחוזה.
32. נוסיף, כי ביום 27.2.2019 חברת הביטוח דרשה הסדרה של הנעילה לצורך השלמת דרישות המיגון, וכמענה לחששותיה של הנתבעת, הוצע על ידי חברת הביטוח חלף מנעול מגנט להתקין מנעול שמותקן בתוך הדלת. ביום 3.6.2019 הועברו לנתבעת פרטי המנעול, אך הנתבעת הודיעה על סירוב להתקנתו (ראו נספחים 5-3 במסגרת נספח 21 לכתב התביעה המתוקן). במקרה של הסירוב להתקנת הכספת, יכולה הנתבעת לפחות לטעון שקיבלה חוות דעת הנדסית התומכת בעמדתה (אם כי כאמור, מדובר בחוות דעת שיש קושי של ממש להסתמך עליה); בכל הנוגע לדרישות הנעילה – ויתרה הנתבעת אפילו על מראית עין של שיקול ענייני, ופשוט סירבה לאשר את התקנת המנעול.
9
33. ודוקו: הנתבעת ידעה כי החנות אמורה לשמש כחנות תכשיטים. העובדה שידרשו סידורי אבטחה מתאימים – לא זו בלבד שהיא כמעט מובנת מאליה בהתחשב במטרת השכירות, אלא שאף ננקבה מפורשות בסעיף 8.4 להסכם. חרף זאת, סירבה הנתבעת לכל פתרון שישביע את רצונה של חברת הביטוח בנושא נעילת החנות, ולמעשה – סיכלה את יכולתה של התובעת לעשות שימוש במושכר למטרתו, מטרה שהייתה בידיעתה של הנתבעת והייתה הבסיס להתקשרות כולה, וזאת אף מבלי לבחון חלופות.
אשוב ואדגיש: דרישות האבטחה הכרוכות בהפעלת חנות תכשיטים – ודאי לא היו הפתעה בעבור הנתבעת. הן מוזכרות מפורשות בהסכם, כאמור, וגם אם לא – מדובר בדרישות המצויות בידיעתו של כל אדם סביר – לפחות ברמת האבסטרקטית. ככל שהנתבעת סירבה לכל פעולה שהיא בדלתות החנות – מדוע התקשרה בהסכם להשכרת הנכס לשימוש זה דווקא?
חוסר תום לבה של הנתבעת מתבטא בהתקשרותה בהסכם מתוך ידיעה שהיא מסרבת לאפשר את מימושו ואת יישומו.
על כן, אני קובע כי התנהלותה של הנתבעת, שבעטיה בוטל ההסכם (או לא נכנס כלל לתוקף), מהווה הפרה של חובת תום הלב בקיום חוזים, וכי האשם בביטול ההסכם (או בהפרתו) – מוטל על כתפי הנתבעת.
34. כעת, יש לבחון אילו פיצויים מגיעים לתובעת בשל ביטול ההסכם.
פיצויים
35. הפסיקה מכירה בשני סוגים של פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב, אשר זכו לכינוי "פיצויים חיוביים" (או "פיצויי קיום") ו"פיצויים שליליים" (או "פיצויי הפרה"). בית המשפט העליון, בפסק הדין בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ , פ"ד נו(3) 289, הבהיר, כי בעת הדיון בפיצוי הנפגע מהפרת חוזה עקב ניהול משא ומתן שלא בתום לב, יש לבחון מה הייתה השפעת חוסר תום הלב על ההתקשרות החוזית. בית המשפט נדרש "לנטרל" את חוסר תום-הלב, ולבחון מה היה קורה אילו נוהל המשא ומתן בתום לב. במצב דברים כזה, יש שתי אפשרויות:
10
א. אפשרות א' – אילו נוהל משא ומתן בתום לב, הצדדים לא היו מתקשרים בהסכם כלל. במצב דברים כזה, הפיצוי שיש לפסוק הוא הפיצוי בגין הנזקים הנובעים מעצם ניהול המשא ומתן, ועל פי רוב הוא ישקף את העלויות שבהן נשא הצד הנפגע בגין ניהול המשא ומתן. בין אלה נכללות עלויות משפטיות, חוות דעת מומחים, הוצאות הנובעות מעצם קיום המשא ומתן וכן הלאה (אלה הם "פיצויים שליליים" או "פיצויי הסתמכות").
ב. אפשרות ב' – אילו נוהל משא ומתן בתום לב, הצדדים היו מתקשרים בהסכם. במצב דברים כזה, נדרש בית המשפט לקבוע ראשית – מה היה תוכנו של ההסכם ומה היו תנאיו. הפיצוי במצב דברים זה ישקף את התועלת או את הרווח שציפה הנפגע מההפרה להפיק מהחוזה (אלה הם "פיצויים חיוביים" או "פיצויי קיום").
36. מטרת הפיצויים הנפסקים על פי סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 היא להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס כלל למשא ומתן, משמע – להחזיר את הנפגע למצבו ערב תחילת המשא ומתן.
37. בענייננו, לא יתכן ספק, שאילו ניהלה הנתבעת משא ומתן בתום לב, תוצאת המשא ומתן לא הייתה התקשרות בהסכם השכירות: הנתבעת הייתה מודיעה מלכתחילה שלא תסכים לכל שינוי שהוא בדלתות, למשל, מכל סיבה שהיא – ודי היה בכך כדי להבהיר לתובעת, שחנות תכשיטים – קום לא תקום במושכר. על כן, סוג הפיצויים העומד על הפרק בענייננו הוא פיצויי הסתמכות ("פיצויים שליליים").
38. התובעת טענה כי במהלך החודשים הראשונים בחנות עסקה בשיפוצים רבים, במהלכם התגלו ליקויים רבים במבנה, בין היתר במערכת החשמל, בריצוף, ניקוז ועוד. (ראו לעניין זה דו"ח ליקויים שערך השמאי ישראל אביטל נספח 8 לתצהיר התובעת, ומכתב מחברת החשמל – נספח 9 לכתב התביעה המתוקן).
לפיכך, טענה התובעת כי ביטול ההסכם גרם לה לשני ראשי נזק הראשון – נזק שמקורו כספים שהוציאה התובעת לצורך שיפוץ ומיגון החנות על מנת להתאימה לדרישות חברת הביטוח ולדרישות השוק מחנות המתעתדת למכור תכשיטים, והשני – נזק שנגרם לה בגין אובדן רווחים עתידיים שהיו צפויים לה מפעילות החנות לתקופה של חמש שנים (בהתאם להסכם השכירות).
39. התובעת צירפה לכתב התביעה המתוקן חוות דעת מומחה שערך רו"ח איציק סלובדיאנסקי. על פי חוות הדעת, נגרמו לתובעת נזקים בסך כולל של 502,780 ₪ המורכבים משני רכיבים:
א. 141,780 ₪ – השקעה בשיפוץ החנות ורכישת ריהוט וציוד;
ב. 361,000 ₪ – אובדן רווחים עתידיים.
11
בנוסף, תבעה התובעת סך של 50,000 ₪ עבור הוצאות ההליכים המשפטיים (מומחים, אנשי מקצוע) ועוגמת נפש.
40. לחוות דעת מומחה התובעת צורפו חשבוניות המעידות על ההוצאות שהיו לתובעת בקשר עם חתימת הסכם השכירות; שיפוץ החנות ורכישת המלאי שהוציאה התובעת במסגרת תוכניתה לפתוח את החנות ומסמכי הנהלת חשבונות של התובעת. מומחה התובעת ערך טבלה בה פירט את ההוצאות שהוציאה התובעת לשיפוץ החנות בהתבסס על החשבוניות שצירפה תובעת, בה ציין את שם הספק; המוצר/השירות; והסכום (ראו סע' 16 לחוות דעת מומחה התובעת, מצורף לנספח 24 לכתב התביעה המתוקן).
41. חוות הדעת מטעם התובעת – מנומקת היטב, משכנעת ומבוססת על אסמכתאות תקפות. הנתבעת לא הציגה חוות דעת נגדית מטעמה, ורו"ח סלובודיאנסקי עמד היטב בחקירה הנגדית.
42. עם זאת, את חוות הדעת יש לבחון כנקודת מוצא לבחינת הפיצוי, ולקבוע ביחס לכל אחד מראשי הנזק המועלים בה אם הוא נכנס תחת ההגדרה של "פיצויי הסתמכות".
43. ראשית – יש להתייחס לראש הנזק של אובדן רווחים עתידיים. כאמור, הנחת המוצא היא, כי אילו נוהל משא ומתן בתום לב, הוא היה מסתיים לא בהתקשרות חוזית, אלא להיפך: בוויתור על התקשרות כאמור. על כן, ממילא לא ניתן לקבוע כי לתובעת קמה ציפייה מוגנת להפיק רווחים מן המושכר, ויש לדחות את התביעה בראש נזק זה.
44. כעת יש לבחון את טענותיה של התובעת, כפי שהן באות לידי ביטוי בחוות דעת סלובודיאנסקי, ביחס להוצאות שהוציאה בפועל. עיון ברשימת ההוצאות (סעיף 16 לחוות דעת סלובודיאנסקי) מלמד, כי כמעט כל ההוצאות שהוצאו – יוצאות מנקודת הנחה כי החוזה נכנס לתוקף, קרי – הן הוצאות שהוצאו במסגרת קיום החוזה, ולא במסגרת ניהול המשא ומתן.
12
45. ממצא זה מביא, לכאורה, למסקנה, כי התובעת אינה זכאית לכל פיצוי שהוא בשל ניהול המשא ומתן. עם זאת, תוצאה כזו אינה משקפת באופן נכון את אופיו של החוזה. אין מחלוקת, כי המשא ומתן בין הצדדים הוסיף והתנהל גם לאחר חתימת החוזה; החוזה עצמו פותח פתח להמשך ניהול המשא ומתן, שכן הוא מתייחס מפורשות לצורך להסדיר את נושא הכספת ואת נושא דרישות האבטחה. מכאן שהתובעת הסתמכה על קיומו של החוזה לא רק בניהול המשא ומתן, אלא גם בתחילת עבודות ההכנה להקמתו של העסק ולהפעלתו, מתוך ציפייה כי המשא ומתן יבשיל לכדי הסכמות. על כן, אני סבור שחרף העובדה שאין מדובר על פיצויי הסתמכות "קלאסיים", נכון במקרה זה להתחשב בהוצאות שהוציאה התובעת בפועל לשם הכשרת העסק, אף שהדבר נעשה טרם השלמת ההסכמות בין הצדדים, אך תוך הקצאת "אשם תורם" לתובעת, אשר נטלה סיכון כאשר השקיעה משאבים וכספים בחנות טרם הסדרת הסכם השכירות באופן סופי.
בנסיבות העניין, אני קובע את הסיכון שנטלה התובעת על 40% מהנזק, ואת אחריותה של הנתבעת על 60%.
46. פרט לאמור, חלק מן ההוצאות שפורטו בחוות דעת סלובודיאנסקי הן הוצאות הקשורות לקידום המותג של התובעת, ולאו דווקא החנות. הוצאות אלה לא אבדו, שכן התובעת ממשיכה לפעול תחת המותג שהיא מפעילה. על כן, ההוצאות הנוגעות לפרסום וליחסי ציבור (בין היתר: התשלומים למר עידן כהן והוצאות יח"צ) אינן צריכות להיחשב כחלק מההוצאות שיש לפצות בגינן, והן מסתכמות בסך 37,438 ₪.
47. הפועל היוצא הוא, שסך ההוצאות שניתן לייחס לעבודות ההקמה של העסק שנועד לפעול במושכר הוא 104,342 ₪ (141,780 ₪ בהפחתת 37,438 ₪).
בהתאם לקביעתי, אחריותה של הנתבעת לנזקי התובעת היא בשיעור של 60%, כלומר – 62,605 ₪.
48. לאור האמור, לא ראיתי להורות לתובעת לשלם דמי שכירות בגין התקופה שבה החזיקה בחנות. מאחר שהנתבעת היא שסיכלה את האפשרות לעשות שימוש בחנות, ומאחר שהתובעת לא יכלה להפיק תועלת מן החנות, בשל התנהלותה של התובעת. משלא ניתנה אפשרות לתובעת להפיק תועלת מן המושכר, אין כל הצדקה לחייבה לשאת בעלות השכירות בו.
טרם סיום
49. התובעת הרחיבה בסיכומיה בטענה הגורסת כי המצג שיצרה הנתבעת, שלפיה המושכר מיועד לשימוש, או כי בנכס יש אלמנטים לשימור – אינו נכון. אלא שאין בכך דבר וחצי דבר. הנפקות היחידה שנודעת למעמדו של הנכס כנכס לשימור, או כנכס בעל אלמנטים לשימור – היא בשאלת המותר והאסור בטיפול בנכס. החוזה קובע באופן ספציפי וקונקרטי מה מותר ומה אסור, ועל כן – בין שהאיסורים נובעים ממעמדו של הנכס כנכס לשימור, ובין שהם נובעים מדרישות החוזה – הם מחייבים את הצדדים. לא זו הסיבה שבעטיה יש לקבוע כי הנתבעת נהגה בחוסר תום-לב או כי הפרה את חובתה כלפי התובעת.
סוף דבר
13
50. אני קובע כי הנתבעת פעלה בחוסר תום-לב במשא ומתן לקראת כריתת ההסכם ולחלופין – במהלך חיי החוזה, וכי לולא חוסר תום-הלב, לא היה נכרת הסכם כלל.
51. משכך, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 62,605 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (21.2.2019) ועד לתשלום המלא בפועל.
52. הנתבעת תישא בהוצאות התובעת בסך 5,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ד' אדר תשפ"א, 16 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.
חוות דעת שמאי מומחה – פסקי דין בנושא
פסק דין – חוות דעת שמאי מומחה, תיק ו
